주택담보 연금 (24년 6월 개정사항 반영 )

주택담보 연금이 무엇이며, 주택담보 연금 가입조건, 연금 신청절차, 지급방식, 월지급금 지급유형과 주택연금전용계좌에 대한 내용까지 알아보겠습니다.

 

 

 

주택담보 연금을 신청하기에 앞서 주택담보 연금에 이해도를 높이고, 본인에게 필요한 사항들을 사전에 미리 체크함으로써 금전적인 손해를 최소화할 수 있습니다.

 

또한, 직접 주택금융공사에 방문하실 때에도 쉽게 효과적인 상담이 가능하며, 고민 없이 소중한 시간 절약에 큰 도움이 될 것 같습니다,

 

주택연금이란 주택소유자가 보유한 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후 생활 자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도입니다

 

 

 

 

내 집에 평생 거주하면서 평생 연금 지급을 보장하고 가입자가 사망한 후에도 연금의 감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급합니다.

 

부부가 모두 사망하는 경우에는 사후 정산 후에 연금 지급을 종료하게 되는데, 이때 주택을 처분한 가격으로 정산 금액이 부족하면 공사가 부담하고 남으면 상속을 하게 됩니다.

 

다만, 주택담보 연금은 이용도중 집값이 오르거나 내려도 연금지급액은 변동하지 않습니다.

 

 

주택담보 연금 가입조건

 

1. 부부 중 1명이 만 55세 이상

 

2. 부부 중 1명 이상이  대한민국 국민

 

3. 부부기준 공시지가 12억 원 이하의 주택 소유

 

* 다주택자는 주택 공시가격 합산이 12억 원 이하일 때 주택담보 연금 가입이 가능하며, 공시지가 합계가 12억 원을 초과하는 2 주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 내 처분하는 조건이라면 가입이 가능합니다.

 

주택담보 연금 신청 절차

 

주택 담보 연금 신청 절차를 알아야 쉽고 이해하실 수 있습니다.

 

1. 상담/ 신청 : 주택 연금 설명서 및 체크리스트, 주택연금신청서 및 서류제출

 

2. 심사 : 가입자 요건 심사,  담보주택 조사 및 가격 평가

 

3. 보증약정/ 담보설정 : 약정서체결, 근저당권 설정 또는 신탁등기

 

4. 보증서 발급 : 보증서 발급 통지 [고객 및 금융기관]

 

5. 대출실행 : 대출약정[고객이 금융기관 방문], 주택연금 수령, 기타 비용정산 [납부] 대출 약정을 체결하고 월지급금을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

이 과정에서 담보설정비용 (등기수수료, 등록면허세, 인지세 등) 이 발생하며 비용은 첫 월지급금 수령 시 은행에서 정산할 수 있습니다.

 

주택담보 연금의 담보 취득방식은 두 가지로 나뉘는데요 가입을 진행할 때 저당권방식과 신탁방식 중 어떤 방식으로 가입하실지를 먼저 선택해야 합니다.

 

 

<담보제공방식 비교>

 

	저당권  방식	신탁 방식
의 미	주택을 근저당권 설정하여 공사에게 담보 제공 (등기상 소유자: 가입자)	주택을 공사(수탁자 겸 우선 에 신탁하여 담보 제공 (등기상 소유자:공사)
배우자의 연금 승계	가입자 사망시 자녀동의가 없으면 배우자가 주택연금을 계속 받지 못할수 있음(배우자가 주택 전부를 상속받아야 하기 때문)	가입자 사망시, 자녀 동의가 없더라도 배우자가 주택연금을 계속 수령하며 주택에 거주할수 있음
임대차 가능여부	보증금 있는 임대 불가능	보증금 있는 임대가능 *보증금은 공사가 금융기관에 예치하여 관리하고, 정기예금 수준의 운용수익지급 *보증금 있는 임대는 동시에 4건까지 가능
부부사망시  연금수령 종료 후	주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액을 상속인 소유	주택 처분 금액에 연금대출 상환 후, 남은 금액은 귀속 권리자 소유 (가입자가 직접 귀속 권리자를 개별 지정하거나, 자녀 전원을 귀속권리자로 포괄 지정 가능)

 

 

두 가지 담보 제공 방식 중 하나의 방식을 택한 후, 연금지급기간, 담보주택에 선순위 대출이 있는지 등 신청인의 노후 생활을 고려하여, 지급방식, 지급유형을 결정하시면 됩니다.

 

 

주택담보 연금 지급방식

 

주택담보 연금 지급방식은 크게 연령 수령기간에 따라 , 내 상황에 따라 선택하시면 됩니다.

 

1. 종신방식: 담보주택 평생거주 하면서 연금평생수령

2. 확정 기간방식: 담보주택 평생거주 하면서, 미리 정한기간만 수령

 

그리고 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해, 인출한도를 설정하는 방식을 혼합하여 이용하실 수 있습니다.

 

3. 종신혼합방식: 인출한도 설정 후 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용

4. 확정기간 혼합방식; 인출 한도 설정 후 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용하며,

미리 정한 기간만 연금 수령

 

인출 한도는 가입 후에도 설정할 수 있으며  주택구입, 임차자금, 도박, 투기 등은 절대 이용하실 수 없습니다.

 

5. 우대 방식: 기초연금 수급자이며, 2024년 6월 3일부터 2억 5천만 원 미만의 1 주택 소유자(부부기준)는 종신방식보다 최대 약 21% 많은 월지급금을 받을 수 있습니다.

 

6. 대출상환방식: 담보주택에 대출받은 금액이 있는 경우에는, 이를 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능한 방식입니다.

 

 

주택담보 연금 월 지급금 지급유형

지급방식과 별개로 지급유형에는 다양한 월지급금 유형이 있습니다.

 

정액형: 평생 동일한 금액 수령

초기 증액형: 가입초기에 선택한 기간만 많이 이후에는 덜 수령

정기 증가형: 3년마다 4.5% 씩 일정하게 증가한 금액을 수령

 

정액형, 초기 증액형, 정기 증가형 → 종신방식만 선택가능

 

확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식 → 정액형으로만 이용가능

 

주택담보 연금 수령액 조회

 

연금액 즉, 월지급금 결정하는 기준은 부부 중 연소자 기준, 주택연금 가입시점의 연령과 담보주택가격에 따라서 결정됩니다.

이때 담보주택의 가격은 중요합니다.

 

 

 

 

< 담보주택 가격>

 

• 부동산테크 인터넷 시세
• KB 인터넷 시세
• 국토교통부 주택공시가격
• 공사와 협약한 감정평가 기관의 6개월 이내 감정평가액

주택연금 지급정지 사유

 

• 가입자 사망
• 처분조건 미이행
• 근저당, 신탁취소
• 주민등록 전출
• 장기 미거주
• 담보증액 요구 불응
• 회생절차 개시
• 조건변경 요청 불응
• 신탁계약 위반- 신탁방식에만 해당
• 주택 소유권 상실- 신탁방식에는 해당되지 않음
• 주택용도 외 사용
• 가입자 요청
• 상환조건 미이행
• 재건축 청산금 수령

 

한가지 유의하실 점

신탁방식의 경우, 공사가 담보주택의 등기상 소유자이기 때문에 저당권 방식과  신탁방식의 지급정지 사유에는 다소 차이가 있습니다.

 

주택연금전용계좌 이용방법

 

가입자가 연금을 안정적으로 지급받을 수 있도록 월 185만 원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지되는 주택연금 지킴이 통장을 이용하실 수 있습니다.

 

1. 월지급금 중  '민사집행법'에 해당하는 최저생계비 이하의 금액만 입금되며, 해당 금액에 대한 압류 금지됩니다.

 

2. 월지급금 제외 타 입금 일체 불가, 출금 및  이체에는 제한 없습니다.

 

3. 입금금액은 최저생계비로 제한되나 계좌 잔액은 금액 제한 없습니다.

 

주택연금전용계좌를 신청하시려면 가까운 한국주택금융공사 지사로 방문하시거나, 전화로 이용신청을 하시고, 필요한 서류를 지참하신 뒤 연금을 받으셨던 은행지점에 방문하셔서 신청하시면 됩니다.

 

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